Affittare un immobile richiede la stipula di un contratto di locazione, che va registrato all’Agenzia delle Entrate. Esistono diverse tipologie contrattuali con durate e regole differenti. Ecco una panoramica completa.

Tipologie di contratto

Contratto a canone libero (4+4)

È la forma più comune. Durata minima di 4 anni, con rinnovo automatico di altri 4 anni alla prima scadenza, salvo disdetta motivata del locatore. Il canone è liberamente concordato tra le parti.

Contratto a canone concordato (3+2)

Durata di 3 anni + 2 di rinnovo. Il canone è determinato in base ad accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini. Offre agevolazioni fiscali sia al locatore (riduzione base imponibile, aliquota cedolare secca ridotta al 10%) sia all’inquilino (detrazione).

Contratto transitorio

Durata da 1 a 18 mesi, ammesso solo per esigenze temporanee documentate (lavoro, studio, cure mediche). Non è rinnovabile automaticamente. Deve indicare le esigenze di transitorietà sia del locatore che del conduttore.

Contratto per studenti

Destinato a studenti universitari fuori sede. Durata da 6 a 36 mesi con canone concordato. Richiede che il conduttore sia iscritto a un corso universitario in un comune diverso da quello di residenza.

Registrazione del contratto

Tutti i contratti di locazione di durata superiore a 30 giorni devono essere registrati all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. La registrazione si effettua online tramite il servizio RLI o presso gli uffici territoriali.

Le spese di registrazione (imposta di registro del 2% sul canone annuo, minimo 67 euro, più imposta di bollo) sono generalmente divise a metà tra locatore e conduttore, salvo diverso accordo.

Cedolare secca

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che sostituisce l’IRPEF sui canoni di locazione con un’imposta fissa: 21% per i contratti a canone libero, 10% per i contratti a canone concordato. Chi sceglie la cedolare rinuncia ad adeguare il canone all’inflazione.

Con la cedolare secca non sono dovute l’imposta di registro né l’imposta di bollo, né all’atto della registrazione né per le annualità successive.

Locazioni brevi

I contratti di durata non superiore a 30 giorni non richiedono registrazione obbligatoria. Tuttavia, dal 2024 è obbligatorio il CIN (Codice Identificativo Nazionale) e vige l’obbligo di ritenuta per gli intermediari (Airbnb, Booking). L’aliquota cedolare secca per le locazioni brevi è del 21% (26% dalla seconda unità immobiliare).

Fonti

• Legge 431/1998 (Disciplina delle locazioni)

• D.Lgs. 23/2011 (Cedolare secca)

• Agenzia delle Entrate – Registrazione contratti